事故物件とは?事件や事故などにより死者が出た訳ありの不動産取引物件

「事故物件とは?」という問いに対する明確な定義は、実はありません。一般的には賃貸や売買の対象となる不動産のうち、事件や事故、災害などにより死者が出た物件を指します。

事故物件とは

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事故物件とは、一般的な解釈では、賃貸や売買の対象となっている不動産で、かつてなんらかの事件や事故が発生し、死者が出たことを表します。ただ、「事故物件」に明確な定義はありません。死亡原因がこの判断を左右するもっとも大きな材料とされ、たとえば高齢の方が病気で亡くなった場合などは、事故物件に含めないケースも多いようです。

主な事故物件の例

  • 殺人事件の現場
  • 傷害致死事件の現場
  • 火災や放火などで死者が出た物件
  • 自殺の現場となった物件
  • 不審死があった物件
  • 孤独死

事故物件は、主に人の死と関係した物件といえます。刑事事件との関わりも強く見られますが、必ずしもそうではなく、世相を反映するような自殺や孤独死などの現場も含まれます。事故物件として扱われる不動産は、主に人間の心理に影響する「心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)」です。

心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)

心理的瑕疵物件は、「殺人事件」「傷害致死」「火事」などにより死者が出た物件を指します。基本的に、この心理的瑕疵物件は、刑事事件の舞台となってしまった物件で、事故物件として扱われます。事件性がない場合でも、この心理的瑕疵物件に含まれる場合があるのが「自殺」「災害」「孤独死」などで、やはり多くの場合、事故物件として扱われます。ただ、「病死」や「孤独死」の場合、死後、長い期間が経過してご遺体が腐敗していた、などの状況を除けば、事故物件として扱われないことも多いようです。
心理的瑕疵物件は、賃貸、および売買する際に告知することが求められる物件です。しかし、その後リフォームが行われ、複数の人が居住した場合などは、うやむやになってしまうことも多く、後に事故物件だったことが判明し、係争に発展したケースもあるので注意が必要です。

事故物件の告知義務や掲載義務について

宅地建物取引業法では、心理的瑕疵物件を賃貸、売買する際に、その旨を告知するべきだとしています。これは地震などの天災の被害を受けた物理的瑕疵物件にも同様のことがいえますが、しかし、どれほどの時期まで遡って告知すべきなのかなど、明確な条件は定められていないため、不動産業者により解釈が異なることが実情です。
先に触れたとおり、事故物件だということを告知せずに売却し、後に裁判にまで発展したケースでは、その多くで原告の訴えが認められています。前オーナーが自殺した物件のケースでは、すでに6年以上の月日が経過していましたが、快適な住み心地を得ることは不可能として、契約解除と支払ったお金の返還が求められました。
このように、事故物件の告知義務や掲載義務を怠ったことで訴えられたケースには、すでにいくつかの判例があり、多くの場合、被告には厳しい判断が下されています。
また、発生からすでに50年以上が経過している事件の現場となった宅地用地の売買をめぐり、売り主が告知義務を怠ったことで訴えられたケースもあります。この宅地用地では過去に猟奇殺人事件が発生し、地元の人たちの記憶に深く刻み込まれていることから、瑕疵担保責任を追及されました。事故物件の告知義務や掲載義務は、事故物件の賃貸や販売を難しくしている要因の一つです。

事故物件と賃貸

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賃貸物件を探す際、多くの方が事故物件を気にしています。だからこその「心理的瑕疵物件」なのですが、それを逆手に取り賃貸料金の安い事故物件を探している方もいらっしゃいます。心理的瑕疵物件には、近くに「刑務所」や「火葬場」、さらに「暴力団事務所」などがある物件も含まれます。心理的瑕疵物件の告知義務について、「告知が必要なのは最初の入居者だけ」と理解している業者があり、一部には、わざと短期間、業者のスタッフを入居させる「ルームロンダリング」が横行しているという話もあります。しかし実際、このようなルールが存在している訳ではないので、仮にこのような業者が存在するとしても、あまり意味のある行動ではありません。

事故物件を気にしない人もいる

すでに少し触れましたが、賃貸料金が安いことを逆手にとって事故物件を探す人は存在します。また、独立行政法人「UR都市機構」では、事故物件を「特別募集住宅」の名で入居者募集を行っています。事故物件は、高齢化社会が進行するにつれ、確実に増えていきます。現在、賃貸物件を探している人の中にも「事故物件を気にしない」という人は確実に増えています。事故物件を選んで住み続けている芸人さんも存在するそうです。

やはり事故物件は売りにくい

このように事故物件を気にしない人の数は少しずつ増えているようですが、事故物件を所有している場合、やはり売りにくいことは確かです。売りにくいため、結果的に空き家のまま放置してしまい、さらに「売るに売れない」状態を自ら作り出してしまうのです。

事故物件でお困りの方へ

事故物件には、殺人事件や傷害致死事件、火事などで亡くなった人が出た物件以外にも、さまざまなタイプの心理的瑕疵物件が含まれます。その中でも目立つのが「ゴミ屋敷」です。ご自身の問題でゴミをため込んでしまったなら、それは完全に自己責任ですが、ゴミ屋敷を相続してしまうケースもあります。ゴミ屋敷を掃除してどうにかなるのならいいのですが、ため込んだゴミの重みで家が傾き、道路にまでゴミがあふれている場合は、オーナーとして早急に対応する必要があります。なぜかというと、このようなゴミ屋敷を放置し続けた場合、法律により、自治体に立ち入り調査を行い、オーナーに対応を指導し、適切な対応が取られない場合には強制執行する権限が認められているのです。この状況になると、オーナーは固定資産税の優遇措置を受けることはできません。ゴミ屋敷、もしくは傾いた空き家に多額の税金を払わなければならなくなります。これを防ぐためには、売却するよりほかありません。このような事故物件にお困りのオーナーの方は、事故物件に強い、経験豊富な不動産業者に相談することをおすすめします。

事故物件買取.com

横浜で総合不動産業を営む「クリエイティブワークス」では、事故物件や訳あり物件に特化した不動産買取サイト「事故物件買取.com」を運営しています。土地や新築物件、店舗まで手がける不動産業者として蓄積したノウハウを駆使して、売買が難しいといわれる事故物件についても大きな成果を積み上げてきました。 事故物件オーナーの方々がためらいがちな物件の査定も、無料で現地に出張して行っています。仮に買取価格が折り合わなかった場合でも料金はかかりませんので、安全ですし、さらに物件の今現在の価値を知ることができます。
事故物件を所有するオーナーの多くが、その処分方法に苦慮しています。誰も住んでいない状態の物件は、手入れが行き届かず、傷みも早く進行してしまうので、放置すれば、いずれ自治体から取り壊しや保全要請を受けることになります。事故物件の売買は、不動産業者にとっても経験が必要とされる分野の一つです。この分野に精通している業者の数は、それほど多くありません。関東地方周辺で事故物件の買取をご希望の場合はぜひ事故物件買取.comまでご連絡ください。